1999 yılını emlak/inşaat sektörü için milat kabul ediyorum. Çünkü büyük acıların yaşandığı 1999 depremiyle birlikte emlak/inşaat sektörü için her şey o tarihten itibaren değişmeye başladı. Deprem zamanı Yeşilköy/Yeşilyurt bölgesinde emlak işi yapanları hatırlıyorum, onlar emlak komisyonu almazlardı. Fiyatın içindeydi aldıkları ve %10’dan aşağıya para kazanmıyorlardı. Her bir daire satışında arabalarını yeniliyorlardı.
Müşteriler ne bulurlarsa onunla yetiniyor, milyon dolarlık evlerde ekstra şeyler aramıyor, aracı acaba neden komisyon almıyor fiyatın üstüne mi koydular diye düşünmüyordu. Müşteriler satın alacakları daireleri yapan inşaat firmasının nasıl o binayı ürettiğini de sorgulamıyordu. İnşaat firmaları da ufak tefek tasarım değişiklikleriyle benzer tipte yapıları inşa ediyordu. Dedim ya işte ne bulursa ona tamam diyen bir müşteri ihtiyacı ile karşı karşıyaydı bölge. Aslında durum sadece Yeşilköy/Yeşilyurt için değil, İstanbul başta olmak üzere ülke genelinde aynıydı.
1997 yılında emlak/inşaat sektörüne girdiğim için bu anlattıklarımı bire bir gözlemledim. 1999 yılındaki deprem öncesi piyasalar artık bir daha yaşamayacağımız kadar farklıydı. Depremden sonra ise önce her şey durdu. Ne alım, ne satım, ne kiralama. Şok dalgası geçtikten sonra insanlar neyi, nereden, kimden, kimin aracılığıyla alacağına dikkat etmeye başladı. Bu farkındalıkla fiyatın içine %10 koyan o sözde emlakçılar için artık sadece %3 hizmet bedeli vardı. Beğenmediler oranı, az geldi onlara, sadece yer gösterip %10 almak çok tatlıydı. Ancak deniz bitmişti. Hepsi tek tek kapatmaya, emlak işinden el çekmeye başladılar.
İnşaat yapan şirketler sıradan şeyler üretip yüksek kârlarla satmanın artık mümkün olmadığını, müşterilerin kullanılan her ürünü incelediğini, kalitenin artık olmazsa olmaz, güvenilirliğin şart olduğunu anlamaya başladılar. Tabii ki hepsi anlayamadı bunu, eski günler devam ediyor diye aynı kafayla inşaat yapanlar oldu. Ama hiçbiri satamadı ve arz fazlalığına yeni stoklar üretmiş oldular. Sonuçta bu şirketler de kaybetti, piyasalardan çekildi.
1997 yılında emlakta markalaşma hareketi uluslararası emlak zincirlerinin ülkemize gelmesiyle birlikte başladı. Bu uluslararası emlak zincirlerinden önde gelen üç tanesinin başında yer alan kişi olarak emlak danışmanlığı hizmetlerinin hak edilen seviyeye gelmesi için tüm markaların emek sarf ettiğini gördüm.
Emekler karşılığını 1999 tarihiyle birlikte buldu ve farkındalığı yükselip bilinçlenen tüketici ne istediğini bilerek çıktı danışmanların karşısına ve gördüğü yaklaşımdan memnun oldu. Bu yenileşme hareketi yerel emlak şirketlerine de sıçradı, onlar da sektörün uzman eğitmenlerinden eğitim alarak kendilerini geliştirmeye çalıştılar. O tarihlerde ben hem sahada emlak işi yaparak hem de birçok emlak ofisine eğitim vererek bu değişime tanık oldum.
1999’un sonunda veriler bize 997 bin gayrimenkulün satıldığını gösterdi. Bir yıl sonra 1 milyon 14 bin, 2003 yılına kadar da 1 milyona çok yakındı. 2001 krizinde 993 bin, 2008 global krizinde 1 milyon 363 bin gibi rakamları yaşadık. 2003’ten bu yana artık 1 milyonun altında satış olmuyor. Gerçekleşen satışların son 5 yıldır yarıya yakını ilk el yani yeni konut satışlarından oluşuyor. Ekonominin dinamiği artık yeni konut yapımı. Çok sayıda yan sektör bu sayede ayakta duruyor. Çok sayıda yenilenen yerleşim bölgesi var. Evler artık daha modern yaşam imkânları sunuyor.
Şimdiye bakarsak ekonomideki değişimler, faiz oranlarının yükselmesi ve bankaların konut kredisi vermeyi yavaşlatmalarına rağmen ilk el, yani yeni konut satışlarının devam ettiğini görüyoruz. Yeni konuta olan talep devam ettiği için inşaat firmaları da üretime devam ediyor.
2017 yılında konut inşaat maliyetlerinde ortalama %19,7 artış gerçekleşti. Tüketici fiyatlarının yıllık artışı %11,92 oldu. Yıllık ortalama %19,7 maliyet oranındaki artışın yıl içinde konut fiyatlarına yavaş yavaş yansıtılacağını göreceğiz ki Merkez Bankası’nın açıklamaları da bunu teyit ediyor. 2017 yılında yeni konut satış fiyatlarındaki 12 aylık artış, ekim ayı itibarıyla yüzde 11,68 oranında.
2013 yılından bu yana konut satışları artıyor. 2017’de 1 milyon 409 bin toplam satışın 659 bini yeni konut – ilk el satışı. Yeni konut satışında bir yıl önceye göre 28 bin artış var. Bir yılda 749 bin eski konut da el değiştirdi. İkinci el konut satışları yeni konut satışlarından fazla. Bu şunu gösteriyor. Doğru işler yapan inşaat firmaları ürettiklerini satabiliyor. Yine aynı şekilde doğru işler yapan emlak ofisleri ikinci elde satış yapmaya devam ediyor.
2017’de yabancılara satılan konut sayısı 22.234 oldu. 2016’ya göre yabancılara satılan konut sayısında 4.038 artış var. Satılan konut sayısına ve ortalama satış fiyatlarına göre sektörün büyüklüğü 300 milyar TL ile 500 milyar TL arasında tahmin ediliyor.
Yeni konut satışlarının ise yılda 250 milyar TL dolayında olduğu belirtiliyor. Bankaların konut kredileri toplamı 2017 Kasım ayında 197 milyar TL’ye ulaştı. Bir yılda konut kredilerindeki artış 28 milyar TL.
Konut kredisinden yararlananların sayıları ise bir yılda (birikimli olarak) 2 milyon 353 bin kişiden 2 milyon 494 milyon kişiye yükseldi. Kişi başı ortalama konut kredisi bakiyesi 79 bin TL.
Rakamlar ortada. İşini doğru yapan sektör profesyonelleri hak ettiklerinin karşılığını almaya devam edecek. “Başarı yalnızca hazırlıklı olana gider.” sözümü dikkate alan inşaat firmaları ve emlak şirketleri için 2018 güzel bir yıl olacak.
Yazar: Hilmi Işıkören